Ontwikkelt u vastgoed? Vanaf 2025 krijgt u dan mogelijk te maken met overdrachtsbelasting onroerend goed.
Samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting en omzetbelasting (btw)
Bij de overdracht van een nieuw vervaardigde onroerende zaak (bijvoorbeeld een kantoorgebouw) is 21% omzetbelasting verschuldigd. Daarnaast geldt de overdracht als een belastbare handeling voor de overdrachtsbelasting. Om dubbele belastingheffing over dezelfde transactie te voorkomen, bestaat een samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Kort gezegd houdt de samenloopvrijstelling in dat er onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting wordt geheven als er van rechtswege omzetbelasting verschuldigd is (dit is het geval bij de overdracht van nieuwe onroerende zaken). Als aan de voorwaarden wordt voldaan, is als gevolg van de samenloopvrijstelling geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de overdracht van het vastgoed.
Achtergrond nieuwe maatregel overdrachtsbelasting nieuwe onroerende zaken
De samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting wordt toegepast bij de overdracht van nieuw ontwikkelde vastgoedobjecten. De 21% btw bij de overdracht van een vastgoedobject vormt een kostenpost, wanneer de koper zelf geen recht op aftrek van btw heeft. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin de koper bestaat uit een btw-vrijgestelde ondernemer (zorginstelling) of een vastgoedbelegger die nieuwbouwwoningen gaat verhuren.
In de praktijk komt het daardoor voor dat nieuw ontwikkeld vastgoed in een vennootschap wordt ondergebracht. Bij de verkoop van het vastgoed worden de aandelen in de vennootschap verkocht (in plaats van het vastgoed zelf). Als gevolg van jurisprudentie kon de samenloopvrijstelling ook worden aangewend als het nieuwe vastgoed in een B.V. was ondergebracht. De overdracht van aandelen in een B.V. verloopt echter zonder btw. Via deze weg kan dan de heffing van omzetbelasting worden vermeden én was er geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het onroerend goed.
Maatregelen Belastingplan 2024 overdrachtsbelasting
Dit zogenoemde ‘oneigenlijk gebruik’ van de samenloopvrijstelling is voor de wetgever aanleiding geweest om een wetswijziging aan te kondigen. Onderdeel van het Belastingplan 2024 is de afschaffing van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting en de invoering van een speciaal tarief. Per 1 januari 2025 kan 4% aan overdrachtsbelasting worden geheven bij overdracht van onroerende zaken via een aandelentransactie.
Deze heffing van 4% overdrachtsbelasting zal alleen plaatsvinden bij verkrijging van aandelen in een onroerend goed vennootschap, waarbij:
- een aandelenbelang van 1/3e deel of meer wordt verkregen;
- de onroerende zaken minder dan 2 jaar geleden nieuw vervaardigd zijn;
- de onroerende zaken in de eerste 2 jaar na de verkrijging van het aandelenbelang voor minder dan 90% gebruikt worden voor met btw belaste prestaties.
Bij doorlevering binnen 6 maanden kan zelfs worden bijgeheven tot een percentage van 10,4% aan overdrachtsbelasting.
Voor bestaande projecten geldt onder voorwaarden overgangsrecht. Indien vastgoedprojecten op 19 september 2023 lopen en er op deze datum een getekende overeenkomst ligt, dan blijft de heffing van 4% overdrachtsbelasting achterwege. De uiteindelijke verkrijging dient dan uiterlijk 1 januari 2030 plaats te vinden.
Contact
Heeft u voornemens om (nieuw) onroerend goed aan te kopen of te verkopen of een vastgoedproject te ontwikkelen? Mogelijk kunnen de maatregelen uit het Belastingplan 2024 van invloed zijn op uw plannen.
Neem daarom contact met ons op. Een van onze adviseurs gaat graag met u in gesprek om de gevolgen en de mogelijkheden in kaart te brengen.
