Per 1 juli 2025 wijzigt de splitsingsvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling, die het mogelijk maakt om vastgoed zonder heffing over te dragen bij een juridische splitsing, wordt fors aangescherpt. Het kabinet wil zo voorkomen dat vastgoedtransacties worden vormgegeven als splitsingen puur om belastingheffing te ontwijken.
Waarom verandert de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting?
De splitsingsvrijstelling is bedoeld om bedrijfsmatige herstructureringen mogelijk te maken zonder directe belastingdruk. In de praktijk wordt de regeling echter ook gebruikt om vastgoed belastingvrij af te splitsen en via een aandelenverkoop over te dragen. Dat vindt het kabinet onwenselijk. De nieuwe regeling beperkt deze mogelijkheden en vereenvoudigt tegelijkertijd de handhaving voor de Belastingdienst.
Vier nieuwe voorwaarden voor toepassing van de splitsingsvrijstelling
Vanaf 1 juli 2025 gelden vier nieuwe voorwaarden voor toepassing van de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting:
- Ondernemingseis
Het vastgoed moet deel uitmaken van een onderneming of een zelfstandig bedrijfsonderdeel. Vastgoed dat slechts passief wordt gehouden, komt niet in aanmerking. - Soortgelijkbelangeis
De aandeelhouders van vóór en na de splitsing moeten een gelijkwaardig belang in de vennootschap houden, zowel kwalitatief als kwantitatief. Bij opvolgende transacties mag er geen wijziging in zeggenschap of economisch belang optreden. - Voortzettingseis
De onderneming die wordt afgesplitst, moet ten minste drie jaar worden voortgezet. - Aanhoudingsplicht
De aandelen in de verkrijgende B.V. moeten minimaal drie jaar worden aangehouden. Ook bij fusies of interne reorganisaties mag het belang niet tussentijds verschuiven.
Voor wie heeft de nieuwe splitsingsvrijstelling gevolgen?
Deze wijziging heeft gevolgen voor verschillende groepen ondernemers en structuren, waaronder:
- Vastgoedvennootschappen die panden in aparte B.V.’s onderbrengen om aandelen te verkopen;
- Familiebedrijven die vastgoedbezit willen herstructureren in het kader van bedrijfsopvolging of schenking;
- DGA’s die vastgoed willen afscheiden van hun operationele activiteiten;
- Aandeelhouders die uit elkaar gaan en vastgoed fiscaal neutraal willen verdelen (ruziesplitsing);
- Fiscale eenheden en holdings die herstructureren met het oog op risicospreiding of verkoop.
Uitzondering: ruziesplitsing en overdrachtsbelasting
Bij ruziesplitsingen – bijvoorbeeld bij een aandeelhoudersconflict – gelden de ondernemingseis en voortzettingseis niet. De aanhoudingsplicht blijft echter wél gelden.
Wat kunt u nu doen?
Wilt u vastgoed herstructureren en gebruikmaken van de oude regeling? Dan is snel handelen noodzakelijk. De juridische splitsing moet uiterlijk op 30 juni 2025 zijn voltooid. In de praktijk betekent dit dat u het traject nu al in gang moet zetten.
Laat u tijdig adviseren
NeD Tax ondersteunt ondernemers, vastgoedstructuren en familiebedrijven bij fiscaal doordachte herstructureringen. Wij begeleiden het volledige traject: van analyse en planning tot notariële uitvoering. Indien u ons contactformulier invult, nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
