Belastingverdrag Nederland-Duitsland: onroerend goed en vastgoed

3 juni 2016

Heeft u ook onroerend goed en vastgoed (Immobilien) in Duitsland? Het komt regelmatig voor dat Nederlandse beleggers investeren in beleggingspanden in Duitsland. Onroerend goed kan op twee manieren inkomsten genereren, namelijk inkomsten uit exploitatie (bijvoorbeeld verhuur) en vermogenswinst bij verkoop. Het Belastingverdrag Nederland-Duitsland bepaalt waar deze inkomsten mogen worden belast in situaties waar beide landen bij betrokken zijn.

Wat is volgens het Belastingverdrag Nederland-Duitsland onroerend goed?

Een onroerende zaak is hetgeen volgens de nationale wetgeving van het land waarin het betreffende vastgoed is gelegen, als onroerende zaak wordt aangemerkt. Denk hierbij aan grond en alles wat duurzaam met de grond is verbonden, zoals een woning of een bedrijfspand. Schepen en vliegtuigen worden uitgesloten van het begrip onroerende zaak volgens het Belastingverdrag Nederland-Duitsland.

Wat zijn inkomsten uit onroerend goed en waar mogen deze worden belast volgens het Belastingverdrag Nederland-Duitsland?

Alle inkomsten uit de exploitatie van onroerend goed en vastgoed worden als inkomsten uit een onroerende zaak gezien. Bekende voorbeelden zijn het verhuren van een gebouw of het verpachten van een perceel. De inkomsten uit de exploitatie van een onroerende zaak mogen worden belast in het land waarin de onroerende zaak is gelegen. Dit wordt ook wel het situsbeginsel genoemd. Indien bijvoorbeeld een inwoner van Nederland een pand in Duitsland verhuurt, mogen deze inkomsten dus in Duitsland worden belast.

Wat zijn vermogenswinsten uit onroerend goed en hoe worden deze belast volgens het Belastingverdrag Nederland-Duitsland?

Vermogenswinsten uit een onroerende zaak zijn de inkomsten die worden verkregen bij de verkoop van het vastgoed. Stel, een Duitse GmbH verkoopt een Nederlands bedrijfsgebouw. De behaalde vermogenswinst wordt vervolgens in Nederland belast. Ook een eventueel verlies kan in beginsel alleen in Nederland worden afgetrokken.

Het is denkbaar dat niet het onroerende goed in Duitsland of Nederland wordt verkocht, maar de aandelen in een vennootschap die het vastgoed in eigendom heeft. Een aandelenvervreemding is in principe belast in het woonland van de aandeelhouder, tenzij sprake is van een ‘onroerend goed lichaam’, doorgaans een onroerend goed vennootschap. Een onroerend goed vennootschap is een niet-beursgenoteerde vennootschap, zoals bijvoorbeeld een Duitse Immobilien GmbH, waarvan meer dan 75% van de waarde van de aandelen wordt ontleend aan onroerend goed in het andere land en welk onroerend goed niet wordt gebruikt voor de eigen bedrijfsuitoefening.

Stel, een Nederlandse B.V. houdt 100% van de aandelen in een Duitse Immobilien GmbH. Het vermogen van de Duitse GmbH bestaat uitsluitend uit Duits onroerend goed. Wanneer de B.V. de aandelen in de Immobilien GmbH verkoopt, dan is de vermogenswinst die wordt behaald met deze aandelenverkoop belastbaar in Duitsland. In plaats van de Nederlandse deelnemingsvrijstelling (100%-vrijstelling) geldt het Duitse Schachtelprivileg (95%-vrijstelling). De Nederlandse B.V. moet een aangifte vennootschapsbelasting (Körperschaftsteuer) in Duitsland doen in tegenstelling tot het voormalige Belastingverdrag. Per saldo zal dus een ‘klein deel’ van de behaalde vermogenswinst in Duitsland worden belast.

Diverse aspecten ten aanzien van deze onroerend goed vennootschappen / Immobilien GmbH’s zijn steeds individueel te beoordelen. Denk aan de waardevaststelling om te bepalen of sprake is van een onroerend goed vennootschap, maar ook de omvang van het aandelenpakket in de betreffende vennootschap.

Welke fiscale aspecten zijn verder relevant bij de vervreemding van onroerend goed in Duitsland of Nederland?

Het Belastingverdrag Nederland-Duitsland is niet van toepassing op de overdrachtsbelasting. Let daarom goed op bij mogelijke verplichtingen voor de Nederlandse overdrachtsbelasting of de Duitse Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting in Duitsland) bij de verkoop van een onroerende zaak of de aandelen in een onroerend goed vennootschap. Verder kan in Duitsland onder omstandigheden tevens Gewerbesteuer verschuldigd zijn over exploitatie-inkomsten of vermogenswinsten met betrekking tot Duits vastgoed. De verkoop van aandelen in een onroerend goed vennootschap kan er toe leiden dat de compensabele verliezen niet meer verrekenbaar zijn.

De specifieke gevolgen zijn afhankelijk van het individuele geval. Derhalve zal elke situatie zelfstandig moeten worden beoordeeld op haar fiscale gevolgen.

Heeft u vragen? Wij kunnen u behulpzaam zijn, indien u uw ondernemingsactiviteiten wilt uitbreiden naar Duitsland of als u als intermediair uw klanten hierbij ondersteunt. Indien u ons contactformulier invult, nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.