DBA Niederlande-Deutschland und Immobilien

18 October 2016

Es kommt regelmäßig vor, dass niederländische Anleger in Immobilien in Deutschland investieren und andersherum. Immobilien können auf zwei Weisen Einkünfte generieren, nämlich durch Einkünfte aus der wirtschaftlichen Nutzung (z.B. durch Vermietung) und durch Vermögensgewinn beim Verkauf. Das neue Doppelbesteuerungsabkommen Niederlande-Deutschland bestimmt, wo diese Einkünfte in Situationen besteuert werden, an denen beide Länder beteiligt sind.

DBA Niederlande-Deutschland und Immobilien: Was ist eine Immobilie?

Eine Immobilie ist, was gemäß nationaler Gesetzgebung des Landes in dem das betreffende Gut gelegen ist, als Immobilie betrachtet wird. Denken Sie dabei an Grundstücke, und alles, was dauerhaft mit diesem Grundstück verbunden ist, wie ein Wohnhaus oder ein (Betriebs)Gebäude. Schiffe und Flugzeuge werden laut Doppelbesteuerungsabkommen Niederlande-Deutschland vom Begriff Immobilie ausgeschlossen.

DBA Niederlande-Deutschland und Immobilien: Was sind Einkünfte aus einer Immobilie, und wo dürfen diese besteuert werden?

Alle Einkünfte aus der wirtschaftlichen Nutzung einer Immobilie werden als Einkünfte aus einer Immobilie betrachtet. Bekannte Beispiele sind die Vermietung eines Gebäudes oder die Verpachtung eines Grundstücks. Die Einkünfte aus der wirtschaftlichen Nutzung einer Immobilie dürfen in dem Land besteuert werden, in dem die Immobilie gelegen ist. Dies wird auch Belegenheitsprinzip genannt. Falls zum Beispiel ein Einwohner der Niederlande ein Gebäude in Deutschland vermietet, dürfen diese Einkünfte entsprechend in Deutschland besteuert werden.

DBA Niederlande-Deutschland und Immobilien: Was sind Vermögensgewinne aus einer Immobilie und wo dürfen diese besteuert werden?

Vermögensgewinne aus einer Immobilie sind die Einkünfte, die beim Verkauf einer Immobilie erzielt werden. Nehmen wir an, eine deutsche GmbH verkauft ein niederländisches Geschäftsgebäude. Der erzielte Vermögensgewinn wird anschließend in den Niederlanden besteuert. Auch ein eventueller Verlust wird den Niederlanden zugerechnet.

DBA Niederlande-Deutschland: Was passiert wenn eine Immobiliengesellschaft veräußert wird?

Es ist denkbar, dass nicht die Immobilie in den Niederlanden oder Deutschland verkauft wird, sondern die Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie im Besitz hat. Eine Anteilsveräußerung ist im Prinzip im Wohnsitzstaat des Anteilseigners zu besteuern, es sei denn, es ist die Rede von einer ‘Immobiliengesellschaft‘ (oder Immobilien-GmbH). Eine Immobiliengesellschaft ist eine nicht börsennotierte Kapitalgesellschaft wie beispielsweise eine niederländische ‘onroerend goed vennootschap’, bei der mehr als 75% des Wertes der Anteile aus Immobilien aus dem anderen Land besteht, welche nicht dem Unternehmenszweck dienen.

Nehmen wir an, eine niederländische B.V. hält 100% der Anteile an einer deutschen Immobilien GmbH. Das Vermögen der deutschen GmbH besteht ausschließlich aus deutschen Immobilien. Wenn die B.V. Anteile an der Immobilien GmbH verkauft, dann ist der Vermögensgewinn, der mit dieser Anteilsveräußerung erzielt wird, in Deutschland steuerbar. Anstelle der niederländischen sogenannten deelnemingsvrijstelling (100%-ige Freistellung) gilt das deutsche Schachtelprivileg (95%ige Freistellung). Die niederländische B.V. muss in diesem Fall, nicht so wie unter dem alten Doppelbesteuerungsabkommen, in Deutschland eine Körperschaftsteuererklärung einreichen. Im Saldo wird also ein ‘kleiner Teil’ des erzielten Vermögensgewinns in Deutschland besteuert.

Diverse Aspekte angesichts dieser Immobiliengesellschaften sind immer individuell zu beurteilen. Denken Sie zum Beispiel an die Beurteilung, ob eine Gesellschaft eine Immobiliengesellschaft ist, aber auch an den Umfang der Beteiligung an der betreffenden Gesellschaft.

Einkünfte aus Immobilien: welche steuerlichen Aspekte sind außerdem relevant bei der Veräußerung von Immobilien in den Niederlanden oder Deutschland?

Das neue Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Deutschland bezieht sich nicht auf die deutsche und niederländische Grunderwerbsteuer. Achten Sie deswegen beim Verkauf einer Immobilie oder Anteilen an einer deutschen oder niederländischen Immobiliengesellschaft gut auf mögliche Verpflichtungen in Bezug auf die niederländische overdrachtsbelasting (niederländische Grunderwerbsteuer) oder die deutsche Grunderwerbsteuer. Des Weiteren kann in Deutschland in bestimmten Fällen auch Gewerbesteuer für Einkünfte aus der wirtschaftlichen Nutzung oder Vermögensgewinnen in Bezug auf Immobilien zu zahlen sein. Der Verkauf von Anteilen an einer deutschen oder niederländischen Immobilien GmbH kann dazu führen, dass Verluste nicht mehr verrechenbar sind.

Die Folgen sind abhängig vom Einzelfall. Daher sollte jede Situation einzeln auf ihre steuerlichen Folgen hin geprüft werden.

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